גובה הפיצוי בגין קרקע שהופקעה לצורך סלילתו של כביש מכבית (דרך 471), זוהי השאלה בתובענה שלפניי. הצדדים חלוקים על גובה הפיצוי וכן בשאלה האם יש לפצות בגין כל הקרקע שהופקעה או שיש להפחית מכך שטח בשיעור של 25% מהחלקה, שלטענת המשיבה היא מוסמכת להפקיע ללא פיצוי.
1.
העובדות וההליכים שלעניין
המבקשים, ביחד עם אחרים, הינם הבעלים במשותף של המקרקעין הידועים כחלקה 24 בגוש 6390 בפתח תקוה, ששטחם הרשום הינו 36,236 מ"ר (להלן: "
החלקה").
ביום 26.10.95 פורסם ברשומות (ק.ת. 5709, עמ' 42) צו לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "
פקודת הדרכים"), לפיו הופקע שטח של 12,397 מ"ר מהחלקה לצורך סלילת כביש מכבית (דרך 471).
ביום 5.5.96 תפסה המשיבה את החזקה בשטח שהופקע והחלה לסלול עליו את כביש מכבית, המקשר בין דרך ארצית מס' 4 (כביש גהה) ודרך ארצית מס' 6 (כביש חוצה ישראל).
על השאלה מתי נודע למבקשים על ההפקעה יש מחלוקת, אך זו אינה מהותית לענייננו.
הסכום שאינו שנוי במחלוקת שולם למבקשים על ידי המשיבה, לחלקם לפני הגשת התובענה ולאחרים לאחר הגשת התובענה.
הצדדים נותרו חלוקים בשלוש שאלות. השתיים הראשונות - שאלות שבהערכה.
הראשונה, מה גובה הפיצוי למ"ר, היינו שווי מ"ר קרקע.
השנייה, האם בשל ההפקעה נפגעה יתרת החלקה שלא הופקעה.
השלישית, היא שאלה משפטית, האם יש לפצות את המבקשים בגין כל הקרקע שהופקעה או שיש להפחית מכך שטח בשיעור של 25% מהחלקה, שלטענת המשיבה היא מוסמכת להפקיע ללא פיצוי.
בדיון שהתקיים לפני כב' השופטת נורית אחיטוב סוכם למנות שמאי מטעם בית המשפט (החלטת בית המשפט מיום 28.6.07). בהתאם לאותה החלטה, הודיעו הצדדים ביום 21.8.07, כי הסכימו על מינויו של השמאי אריה קמיל. בשלב זה הועבר התיק לדיון לפני וביום 17.9.07 מיניתי את השמאי קמיל וקבעתי כי: "
השמאי יחווה דעתו בשאלת השווי הבסיסי עבור יתרת ההפקעה והנזקים לחלקה שנותרה
".
בישיבה שנערכה בנוכחות שמאי הצדדים והשמאי מטעם בית המשפט ביום 19.11.07, הציגו הצדדים את עמדותיהם. המבקשים טענו, כי שווי הקרקע הינו 70$ למ"ר ואילו המשיבה טענה לשווי של 50$ למ"ר. עוד טענו המבקשים, כי החלקה שנותרה איבדה משוויה, בין היתר משום שהפכה, לאחר ההפקעה, לחלקה לא רגולארית. המשיבה טענה כי יתרת החלקה לא נפגעה. שמאי שני הצדדים פרטו את עמדותיהם. בין הצדדים התעוררה מחלוקת, האם היה על השמאי המכריע לעסוק גם בשאלה האם יש לפצות בגין כל הקרקע שהופקעה או שיש להפחית מכך שטח בשיעור של 25% מהחלקה, שלטענת המשיבה היא מוסמכת להפקיע ללא פיצוי.
השמאי המוסכם הגיש את חוות דעתו ביום 28.1.08 ובמסגרתה העריך את שווי הקרקע ב-65$ למ"ר. השמאי העריך עוד, כי לא הייתה פגיעה בשווי יתרת החלקה שלא הופקעה. השמאי ערך את חישוב סכום הפיצוי תוך הפחתה של 25% משטח החלקה, שהם 9,059 מ"ר.
הצדדים ניסו להגיע להסדר על בסיס חוות הדעת ומשלא עלה בידיהם לעשות כן, נחקר השמאי על חוות דעתו ביום 14.4.11. בתום חקירת השמאי, המלצתי לצדדים להגיע לפשרה לפיה ישולם למבקשים סכום של 65$ למ"ר וזאת בגין כל הקרקע שהופקעה (מבלי להפחית 25% משטח החלקה). מאחר שהצדדים לא הגיעו לפשרה, הוריתי על הגשת סיכומים.
2.
שאלות שבהערכה
א.
שוויו של מ"ר קרקע שהופקע
השאלה הראשונה בה נחלקו הצדדים הייתה שוויו של מ"ר קרקע שהופקע. השמאי בן ארי מטעם המבקשים טען לשווי של 70$ למ"ר, השמאי דנוס מטעם המשיבה טען לשווי של 50$ למ"ר, ואילו השמאי קמיל מטעם בית המשפט העריך את השווי ב- 65$ למ"ר.
המבקשים טוענים בסיכומיהם, כי יש להעמיד את השווי על 85$ למ"ר (על אף שהשמאי מטעמם העריך את השווי ב-70$ למ"ר), כפי שנקבע בה"פ (ת"א) 1007/04
קמושר ואחרים נ' מדינת ישראל - משרד התחבורה (מע"צ החברה הלאומית לדרכים בע"מ) (ניתן ביום 24.12.06), מפי כב' השופטת ד' קרת-מאיר (להלן: "
עניין קמושר"), המתייחס להפקעה של חלקה הסמוכה לחלקת המבקשים. בעניין
קמושר טענה המשיבה, כבענייננו, לשווי של 50$ למ"ר, המבקשים טענו לשווי של 110$ למ"ר והשמאי מטעם בית המשפט, מר מנחם אדר, העריך את שווי החלקה ב-85$ למ"ר. לאחר חקירת השמאי אדר, הסכימו הצדדים על תשלום פיצוי לפי שווי של 85$ למ"ר. לטענת המבקשים, מדובר בהשתק פלוגתא ולחילופין, יש ליתן משקל גדול - ואף מכריע - לסכום שנפסק בעניין
קמושר. המבקשים טוענים, כי העובדה שהשמאי מטעמם העריך את השווי ב-70$ למ"ר אינה עומדת להם לרועץ, משום שבעת שהשמאי מטעמם כתב את חוות דעתו, ובשעה שהתקיים הדיון לפני השמאי המכריע, לא היו המבקשים והשמאי מטעמם מודעים לפסק הדין בעניין
קמושר. אין לקבל את טענות המבקשים לעניין זה.
בעניינו, כאמור, מדובר בחלקה 24 ואילו בעניין קמושר דובר בחלקה 12, כאשר אין חולק, וגם השמאי קמיל אישר זאת בחקירתו לפניי, כי בין החלקות מפרידה חלקה 13 (ראו עמ' 8 לפרוטוקול מיום 14.4.11). כלומר אין מדובר אפילו בחלקות צמודות. זאת ועוד. השמאי קמיל היה מודע לפסק הדין בעניין
קמושר ובחקירתו לפניי הבהיר, כי קיימים הבדלים בין החלקות. ואכן, בעוד שהחלקה בענייננו הייתה אי רגולארית מלכתחילה, הרי שהחלקה שנדונה בעניין
קמושר הייתה בצורה של מלבן, כאשר רק הפינה הדרום מזרחית הייתה אי רגולארית ולאחר ההפקעה נותרה החלקה בצורת משולש. זאת ועוד. בענייננו הופקעו 12,397 מ"ר, המהווים 34.2% משטח החלקה ואילו בעניין
קמושר הופקעו 22,640 מ"ר, המהווים 80% משטח החלקה, כך שנותרו בידי המבקשים שם רק כ-6 דונם מהחלקה. בנוסף, בעניין
קמושר נטען מצד המבקשים כי החלקה היא קרקע חקלאית עם פוטנציאל גבוה לשינוי ייעוד לבנייה ובהתאם לכך, המבקשים שם הציגו חוות דעת על פיה שווי החלקה למועד הקובע הוא - 110 דולר למ"ר.
מכל מקום, אף אם ענייננו בחלקות דומות, הרי שמדובר בסוגיה שבמומחיות ואין מקום כי בית המשפט בהליך זה יכרע איזה מבין חוות הדעת שבנדון מדויקת יותר, זו של השמאי קמיל או זו של השמאי אדר. ממילא, אין די בטענה, כי בעניין דומה (או אף זהה) הגיע שמאי אחר לתוצאה שונה, כדי להביא לשינויה או לביטולה של חוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט. לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט י' דנציגר בע"א 1168/07
יפה נוף - תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' מאיר הפלר, עו"ד (ניתן ביום 1.12.09), פסקאות 24-25:
"ככלל, עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב.. פרט למקרים כאמור, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם.. צמצום עילות ההתערבות מתחייב מכיבוד רצונם של הצדדים להגשים את מטרותיהם בהסכמים שאותם כרתו ומציפיותיהם הסבירות כי לשאלה פלונית יינתן מענה הולם ומקצועי אשר נמצא בתחום המומחיות של אותו אדם שמונה על ידם. משכך, לא ניתן לקבל טענות של צד המופנות כנגד שיקול דעתו של השמאי או המעריך. צדדים שהסכימו ביניהם למנות מומחה שייתן מענה לשאלה פלונית מחויבים להחלטתו מכוח ההסכם שנכרת ביניהם..
אכן, בית משפט זה הכיר בעבר בעילה של "שגיאה גסה" אשר נפלה בחוות דעתו של שמאי על מנת לשנותה או לבטלה.. אולם עילה זו מצומצמת למקרים בהם השגיאה "עולה מן הכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים".. כאשר אין מקום לאפשר את הפרכתה לגופה על ידי עדות חיצונית אחרת."